Il posizionamento delle canne fumerie è, da sempre, una delle principali fonti di litigi tra condomini o vicini. Il fatto, comprensibile visto il disagio indubbiamente arrecato dai fumi emessi durante la combustione, è senza dubbio noto e proprio per questo la normativa (tecnica e giuridica) che riguarda il posizionamento dei terminali ed il percorso delle tubazioni e ricca ed articolata. In questo articolo andremo ad approfondirne alcuni aspetti per chiarire come comportarsi in una situazione più comune di quanto ossa sembrare: cosa succede se un vicino, durante lavori sulla sua proprietà, chiude ed ostruisce lo scarico di un’altra abitazione?

Per rispondere, cominciamo col chiarire che, quando si parla di canna fumaria, la disciplina condominiale relativa alle parti comuni, si comporta in maniera particolare. A seconda dei casi infatti, essa può essere un bene comune quando è a servizio di tutto il condominio (come nel caso dell’impianto di riscaldamento centralizzato), ma può essere anche di proprietà esclusiva di un singolo condòmino, quando serve solamente l’impianto della sua unità immobiliare. In questi casi, la canna può passare sulla facciata dell’edificio percorrendone la parte esterna, oppure attraversare le colonne ed i muri condominiali dei piani sovrastanti fino allo sbocco del terminale di scarico.

In quest’ultimo caso si realizza un fenomeno particolare: il diritto di servitù, che si realizza consentendo il passaggio della canna fumaria di un condòmino sulle parti di proprietà comune o esclusiva altrui.

Quando ciò accade, i proprietari circostanti e il condominio stesso sono vincolati dalla presenza della canna fumaria e non possono rimuoverla o altrimenti impedirne il passaggio: le loro proprietà sono “serventi” a quella del “fondo dominante” al quale è garantito il godimento pieno della canna, anche quando essa passa attraverso le proprietà altrui.

Perciò, la canna fumaria non può essere rimossa, ostruita o manipolata a meno che la sua utilità non sia venuta meno. Questo, secondo la legge, avviene per fatti naturali (come il crollo dell’edificio), per rinuncia scritta dell’utente che utilizza la canna fumaria o infine per prescrizione dovuta al suo non uso per vent’anni.

Di conseguenza la rimozione o la chiusura della canna fumaria che è posta a servizio di uno specifico appartamento costituisce un fatto illecito quando è realizzata da un altro proprietario, come quello dei locali vicini o sovrastanti, senza il consenso del primo.
Lo stesso illecito avviene quando, mediante alcuni lavori edilizi compiuti in un appartamento, si ostruisce il camino attraverso cui passa la canna fumaria, ad esempio riempiendolo di materiali laterizi inerti e installando al suo posto, nei propri locali, una stufa a pellet.

L’azione legale più rapida che il danneggiato può esercitare in questi casi per ripristinare il proprio diritto leso è quella della tutela possessoria. Non è contestato, infatti, il diritto di proprietà, che è pacifico, ma si punta piuttosto ad ottenere la reintegrazione del possesso della canna fumaria, che è stato violato o turbato dalle opere realizzate dal proprietario.
Occorre proporre al giudice del tribunale competente una specifica domanda di reintegrazione in cui chiedere il ripristino dello stato delle cose modificate, a cura e spese di chi ha provocato lo spoglio del possesso. Questa azione però è soggetta ad uno stretto limite temporale: bisogna fare causa entro un anno dalla data dello spoglio avvenuto a causa delle opere realizzate da altri sulla propria canna fumaria.

Prima di concludere, pecisiamo che l’anno decorre non dalla data di effettiva esecuzione dello spoglio, ma da quella in cui l’attività illecita viene scoperta.